Thị trường căn hộ năm 2021 có xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản?

Theo dự đoán của các chuyên gia bất động sản, giá căn hộ năm 2020 sẽ tăng vừa phải hơn so với năm 2019 và gần như không có bong bóng bất động sản trên thị trường căn hộ vào năm 2021. Do dịch Covid-19, thị trường bất động sản sẽ chững lại vào năm 2020. Nhiều căn hộ bán đã lâu nhưng vẫn không bán được. Các nhà đầu tư bất động sản vẫn đang chờ đợi những cơ hội đầu tư hiệu quả nhất. Ngoài ra, nhu cầu của khách hàng về thị trường căn hộ chung cư vẫn ở mức cao.

Giá bán căn hộ tăng nhẹ

Theo Savills, giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ để bán được ghi nhận tăng nhẹ so với năm 2019. Theo ghi nhận dấu hiệu phục hồi nhất định trong quý 4/2020 tại Hà Nội. Giá bán sơ cấp trung bình năm 2020 đã tăng khoảng 3-4% theo năm; tập trung ở phân khúc trung cấp (hạng B).

Căn hộ trung cấp cũng chiếm tỷ trọng lớn nhất, khoảng 2/3 tổng số căn hộ bán ra của cả thị trường. Đồng thời mức tăng giá khoảng 5-6% so với cùng kỳ năm 2019. Để gia tăng sức cạnh tranh trong cùng phân khúc; các chủ đầu tư hạng B trên thực tế đã phải nghiên cứu và chú trọng đầu tư hơn vào hệ thống tiện ích dịch vụ. Bên cạnh đó, cũng xuất hiện một số dự án chào bán mới với mức giá mới. Đây được coi là lần đầu tiên xuất hiện trên thị trường tại phía Đông Hà Nội và phía Tây Hà Nội. Mức giá này cao hơn trung bình ở khu vực đó, hoặc cao hơn mặt bằng chung của cả phân khúc. Tuy nhiên số lượng căn hộ loại này không nhiều.

Căn hộ bình dân (hạng C) và cao cấp (hạng A) gần như không có tác động đến mức tăng giá nhà của cả thị trường. Phân khúc bình dân ghi nhận mức tăng 3-4% so với cùng kỳ quý 4/2019. Nhưng giá của căn hộ bình dân lại thấp hơn hẳn với trung bình thị trường nên sự tác động là không rõ rệt. Đối với phân khúc cao cấp, nguồn cung căn hộ không nhiều. Đây cũng không có sự tăng trưởng về giá. Vì vậy, cũng không có nhiều biến động cho thị trường.

Nguyên nhân tăng giá

Một số yếu tố khác cũng giúp làm tăng giá căn hộ. Cụ thể, giá đất (giá tính chi phí đất) để đầu tư phát triển căn hộ cũng có chiều hướng tăng lên; thời gian để một dự án ra hàng trong giai đoạn Covid này cũng rất lâu. Điều này dẫn đến tăng chi phí cơ hội và chi phí đầu tư ban đầu. Ngoài ra, một điều kiện tích cực nữa giúp thúc đẩy giá nhà chính là hệ thống cơ sở hạ tầng của thủ đô đã có những cải thiện đáng kể trong năm 2020. Một số dự án ở cận kề những công trình hạ tầng mới cải thiện hoặc sắp hoàn thiện. Mức giá ra hàng cao hơn so với mặt bằng chung thị trường.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên vứu và Tư vấn, Savills Hà Nội nhận định, việc tăng giá căn hộ trong năm 2020 có thể hợp lý ở các mức độ nhất định. Riêng trong quý 4/2020, các chỉ số có chiều hướng tích cực hơn. Điều này giúp củng cố niềm tin rằng người đầu tư đã quay lại với thị trường. Tuy nhiên, lượng giao dịch chủ yếu được ghi nhận là khách mua để ở và sử dụng. Số lượng giao dịch mang tính chất đầu tư không có nhiều.

Khi so sánh giá căn hộ cao cấp tại Việt Nam so với các nước trong khu vực. Chúng ta nhận thấy đúng là còn thấp về mặt bằng chung so với các nước trong khu vực. Giá nhà không chỉ phụ thuộc vào các chi phí đầu vào như chi phí đất; chi phí phát triển hạ tầng, cảnh quan, chi phí xây dựng…

Năm 2021 khó có biến động cho thị trường căn hộ

Việc điều hành thị trường bất động sản hoạt động ổn định, bền vững. Điều này cũng tương tác cùng phát triển với nền kinh tế là nhiệm vụ quan trọng. Một khi nền kinh tế tăng trưởng tốt, thu nhập của người dân tăng; thị trường bất động sản đa dạng về sản phẩm mua, thuê…Điều này sẽ đảm bảo cơ hội cho mọi đối tượng có nhu cầu”, bà Hằng nhấn mạnh.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội đánh giá: “Năm 2021 sẽ khó có biến động lớn cho thị trường căn hộ. Hà Nội sẽ không có tình trạng khan hiếm nguồn cung giống như TP.HCM. Thị trường chứng kiến sự thay đổi tích cực về chất lượng của nhiều dự án nhà ở khác nhau. Ví dụ như nhà ở trong phân khúc tầm trung. Việc phát triển cơ sở hạ tầng sẽ đóng vai trò quan trọng cho việc “cởi trói” nguồn cung. Đây là điều kiện cần để mở rộng các khu vực dự án ra các quận và thành phố lân cận”.

Năm 2021, thị trường căn hộ Hà Nội sẽ không xảy ra bong bóng bất động sản khi kinh tế đang tăng trưởng tại mức được ghi nhận tốt, lực cầu vẫn mạnh và giá có thể kiểm soát được. Một số các dự án kỳ vọng mức giá quá cao sẽ phải xét lại về tổng thể, giá bán và điều kiện thực tế của dự án để giảm áp lực cho chính dự án khi tung sản phẩm ra thị trường. Việc kiểm soát dịch bệnh trong khu vực và quốc tế được dự báo vẫn chiếm nhiều khoảng thời gian của năm 2021.

Nguồn cung căn hộ tăng mạnh

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính – Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho biết, nguồn cung căn hộ cả nước năm 2021 dự báo sẽ tăng mạnh so với năm 2020.

Tại Hà Nội, ngay Quý I, Quý II của năm 2021 dự kiến sẽ có hàng vạn sản phẩm với đa dạng các phân khúc sẽ chào hàng thị trường. Trong đó khu vực Bắc và Tây Hà Nội sẽ chiếm tỷ trọng nhiều nhất. Giá căn hộ tại Hà Nội có thể giữ nguyên hoặc tăng nhẹ so với 2020.

Trong khi đó, tại TP.HCM trong 6 tháng đầu năm 2021 giá căn hộ vẫn có chiều hướng tăng. Chủ yếu là khu vực TP. Thủ Đức. Về cuối năm, có thể nguồn cung tăng mạnh, giới đầu tư F0 sẽ rút khỏi thị trường nhiều, các nhà đầu cơ xả hàng mạnh. Lúc này, giá có thể sẽ chững lại, thậm chí bị áp lực giảm giá nhưng trong năm 2021 sẽ chưa xuất hiện giảm giá. Tuy nhiên, những dự án mới ra giai đoạn cuối năm sẽ xây dựng giá bán phù hợp hơn.

Nguồn: Batdongsan.com.vn